Что делать собственнику, если его квартиру незаконно заняли

Не всегда после окончания договора квартира сразу возвращается в распоряжение собственника. Случается, что жильцы отказываются съезжать, либо в помещении оказываются люди, которым владелец никогда не давал права на проживание. Разбираемся, какие действия помогут вернуть квартиру законным способом.

Когда проживание считается незаконным

Здесь может быть два сценария: у человека больше нет законных оснований жить в квартире, но он не съезжает, или в жилье находятся люди, которым собственник никогда не давал официального права на вселение.

1. Договор прекратился, но жилец не съезжает

В эту группу входят ситуации, когда между сторонами были официальные отношения, но они подошли к концу. По закону, после прекращения действия договора аренды жилец обязан освободить помещение в срок, указанный в документе или установленный законом. Вот основные причины:

• Судебное решение. Суд признал договор аренды недействительным или досрочно расторг его из-за нарушения условий. Например, если квартиру использовали не для проживания.
• Срок истёк. Собственник заранее уведомил о прекращении договора, но жилец игнорирует этот факт.

2. Люди заехали без согласия собственника

Это более острые ситуации, когда посторонние оказываются в жилье без какого-либо первичного разрешения владельца. К ним относятся:

• Самозахват. Например, если посторонние получили доступ к квартире без согласия собственника или проникли в неё незаконно (взломали дверь).
• Посторонние жильцы. Без согласия собственника вместе с официальным жильцом заселились родственники или друзья, которые остаются в жилье даже после того как сам арендатор его покинул.
• Незаконный поднайм. Жильцы самовольно пересдали квартиру третьим лицам. Для собственника они – посторонние люди без прав на проживание.

Пошаговый алгоритм для собственника

Порядок действий напрямую зависит от предыстории. Если в квартире остался бывший жилец – это чаще всего гражданско-правовой спор, который решается через суд. Если заселились посторонние люди без документов – речь может идти о нарушении неприкосновенности жилища. В обоих случаях важно действовать последовательно.

Шаг 1. Зафиксируйте ситуацию

Приложите переписку, фотографии, сделанные во время согласованного осмотра, или другие подтверждения, что в квартире находятся посторонние.

Попросите соседей или консьержа подтвердить, что квартиру занимает конкретный человек. Если вы законно получили разрешение на доступ в квартиру, можно составить акт осмотра в присутствии свидетелей.

Шаг 2. Направьте претензию

Если в квартире находится бывший жилец, можно попробовать решить вопрос в досудебном порядке.

Подготовьте письменное уведомление о расторжении договора и требование об освобождении помещения, если оно ещё не было направлено.

Отправьте документ заказным письмом с описью вложения на адреса арендуемой квартиры и регистрации жильца.

Шаг 3. Обратитесь в правоохранительные органы

Если в квартире находятся люди, которых вы не заселяли и происхождение их пребывания неизвестно, стоит вызвать полицию. Сотрудники смогут установить обстоятельства произошедшего и оформить необходимые материалы. Протокол вызова и объяснения жильцов, зафиксированные полицией, станут важнейшими доказательствами в суде.

Шаг 4. Обратитесь в суд 

Если мирно урегулировать ситуацию не удалось, вопрос обычно приходится решать через суд. Вы можете настаивать на истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и выселении. С полученным исполнительным листом обратитесь в Службу судебных приставов. Только они имеют право физически вывести людей.

Частые ошибки

Попытка решить проблему самостоятельно может привести к новым спорам и ответственности для собственника.  Вот что делать не рекомендуется:

• Применять физическую силу. Толчок или попытка выставить человека могут закончиться заявлением о побоях.
• Выносить вещи в отсутствие жильцов. Вас могут обвинить в краже или порче имущества.
• Самостоятельно менять замки или ограничивать доступ в квартиру. Пока спор не урегулирован в законном порядке, это классифицируется как самоуправство. 

Вывод

Борьба за свою собственность требует терпения и холодного рассудка. Судебное разбирательство может занять продолжительное время, но именно такой порядок позволяет вернуть квартиру законным способом и избежать новых споров.