20 сдач за месяц без холодных звонков: система работы агента по аренде

Агент из Москвы Александр Спасов выиграл челлендж «Месяц роста» от Яндекс Аренды, сдав 20 квартир с 6 апреля по 10 мая. Победа стала не разовой удачей, а следствием выстроенной системы: входящий поток собственников, личный контроль на всех этапах, умение работать с ценой и долгосрочные отношения с клиентами. 

В статье – пошаговый разбор этой системы, от генерации заявок до пересдач.

Почему аренда: быстрые деньги и стабильный поток

Многие агенты по недвижимости традиционно фокусируются на продажах, считая аренду менее доходным направлением. По мнению практиков, работающих на арендном рынке, это заблуждение. Аренда даёт деньги быстрее: сделка закрывается за несколько дней или недель, а не месяцев. При этом поток может быть стабильнее, особенно если выстроены долгосрочные отношения с собственниками.

Для Александра аренда стала основным направлением в работе. Выбор сервиса Яндекс Аренда добавил инфраструктуру, которая ускоряет и упрощает процесс: онлайн-договор, проверка данных сторон, страхование, возможность сдавать квартиру без классического депозита. Это не «волшебная кнопка», а рабочий инструмент, который в руках системного агента даёт результат.

Формат «Для профи»: почему важнее вести объект самому

В Яндекс Аренде есть три основных формата работы. Два из них – для работы с собственниками: «Под ключ» (сервис берёт на себя большую часть работы) и «Для профи» (агент самостоятельно ведёт сделку, используя инфраструктуру платформы). Третий формат – «Подбор для жильца» – ориентирован на помощь в поиске квартиры для арендатора, за что агент получает фиксированную комиссию.

Александр выбрал формат «Для профи» и объясняет это двумя причинами.

Первое – личный контроль. Агенту важно видеть, что происходит с объектом на каждом этапе: как выставлена цена, где размещено объявление, работает ли продвижение, нужно ли корректировать ставку, назначен ли показ. Если что‑то идёт не так, он может быстро вмешаться.

Второе – ответственность перед собственником. Александр считает, что именно он отвечает перед собственником за скорость и качество сделки. Поэтому предпочитает сам контролировать все этапы: размещение, цену, продвижение, показы и заселение.

Что даёт такой контроль:

• возможность быстро снизить цену, если нет спроса;
• оперативно обновить фото или перезапустить объявление;
• снять видео и отправить потенциальным жильцам;
• назначить показ в удобное время и провести его без собственника.

Поток лидов без холодных звонков: как приходят собственники

Александр давно не занимается холодными обзвонами. Его клиенты – входящие собственники. Они уже готовы сдать квартиру и обращаются к агенту сами. Основные каналы:

• личный сайт (профессиональная визитка в интернете);
• небольшой Telegram‑канал (не для массового продвижения, а для своей аудитории);
• база прошлых собственников (те, кто уже сдавал квартиру через агента, возвращаются снова или рекомендуют знакомым);
• визитки и рекомендации (сарафанное радио работает, если агент оставляет хорошее впечатление).

Такой поток даёт высокую конверсию: не нужно тратить время на убеждение человека в том, что он вообще должен сдавать квартиру и обращаться к агенту. Сразу начинается работа с объектом: оценка, подготовка, размещение, показы.

Работа с собственником: отбор, цена, показы

Отбор объектов: когда лучше отказаться

Александр берёт в работу не любые квартиры. Критерии отбора:

• локация – район должен быть востребован у арендаторов;
• реалистичность цены – если собственник хочет заведомо выше рынка, переговоры могут не дать результата;
• готовность собственника к диалогу – если клиент не идёт на контакт, не прислушивается к рекомендациям, такой объект будет висеть месяцами.

Почему важно отказываться? Потому что реклама, показы и обработка заявок требуют ресурсов. Если цена завышена, квартира не сдастся – агент потратит время и деньги впустую. Лучше сразу сказать «нет» и сфокусироваться на объектах, которые реально принесут доход.

Аргументация цены: правило 7 дней

Ожидания собственников часто превышают рынок. Чтобы убедить клиента снизить цену, Александр:

• показывает аналоги – реальные объявления похожих квартир в том же районе;
• приводит количество конкурирующих объектов (чем их больше, тем сильнее давление на ставку);
• объясняет состояние рынка в текущем сезоне.

Главное правило, которое агент заранее проговаривает с собственником: тестируем цену 7 дней. Если за неделю нет активного спроса (звонков, просмотров), то снижаем ставку. Если квартира не сдаётся и после снижения – обновляем фото, перезапускаем объявление, добавляем видео. Эта договорённость снимает напряжение: собственник понимает, что это не «давление агента», а рыночная логика.

Показы без собственника

Александр сам проводит показы. У него есть ключи от квартир, и он берёт процесс на себя. Почему это важно:

• скорость – не нужно подстраиваться под график собственника, показ можно назначить на удобное для арендатора время;
• качество – агент знает, какие преимущества объекта выделить, как ответить на возражения;
• меньше риска «остывания» – если нужно организовывать встречу с участием собственника, агент предлагает провести её в онлайн-формате – это экономит время и снижает вероятность того, что арендатор найдёт другой вариант.

Сервис как аргумент: договор, страховка, финзащита и отсутствие депозита

В переговорах с собственниками и жильцами Александр активно использует преимущества сделки через Яндекс Аренду.

Для жильца:

• никакого депозита – не нужно платить залог в размере месячной аренды, входной платёж ниже;
• проверка данных – платформа проверяет стороны, включая паспорт арендатора и документы о собственности на квартиру;
• онлайн-договор – подписывается через SMS, не требует печати и личной встречи. При этом имеет такую же юридическую силу, как бумажный, и всегда остаётся под рукой в приложении.

Для собственника:

• финансовая защита – сервис гарантирует компенсацию при неуплате аренды (до 1 месячной ставки), при порче имущества жильцом (до 1 ставки) и при простое из-за внезапного съезда без предупреждения (до 15 дней). Суммарно – до 2,5 арендной платы.
• страхование – покрывает риски повреждения отделки и инженерного оборудования (до 350 000 ₽), движимого имущества (до 225 000 ₽) и гражданской ответственности перед соседями (до 300 000 ₽). Страхование покрывает до 875 000 ₽ суммарно, а страховые лимиты не уменьшают выплаты по финансовой защите.
• привлекательность объекта – из‑за отсутствия депозита квартира становится интереснее для арендаторов;
• живая служба поддержки – спорные вопросы решаются через оператора, где отвечают компетентные специалисты, а не боты.

Александр объясняет эти преимущества простыми словами: «Жильцу проще въехать, вам – сдать, а если что‑то пойдёт не так, финансовая защита и страховка покрывают типовые риски». 

Это работает как дополнительный аргумент, который отличает профессиональную сделку от «договора на коленке».

После сделки: почему агент остаётся на связи

Система Александра не заканчивается на подписании договора. После заселения он не пропадает, а остаётся на связи с собственником и жильцом. Зачем это нужно:

• бытовые вопросы – если что‑то сломалось или нужна консультация, агент оперативно помогает;
• при выезде жильца – забирает ключи, проверяет состояние квартиры;
• подготовка к пересдаче – если жильцы съезжают, агент заранее знает об этом, оценивает объект, обновляет объявление и ищет следующих арендаторов.

Повторные обращения и пересдачи формируют значительную часть потока. Собственники, которые один раз сдали квартиру с надёжным агентом, возвращаются к нему снова и рекомендуют знакомым. Сервис сам уведомляет агента, когда жилец планирует съезжать. Поскольку квартира закреплена за агентом, он может оперативно подготовить объект к новой сдаче и получить комиссию за пересдачу. Так строится долгосрочный бизнес, а не разовые сделки.

Что помогло сдать 20 квартир за месяц

1. Входящий поток собственников. Ни одного холодного звонка – люди уже готовы сдавать жильё.
2. Личный контроль. Формат «Для профи» позволил управлять ценой, рекламой, показами.
3. Быстрая корректировка цены. Правило 7 дней – если нет спроса, снижаем.
4. Опыт в аренде. Агент знает районы, конкурентов, ожидания собственников и поведение жильцов.
5. Повторные клиенты. Часть квартир – пересдачи или новые объекты от прежних собственников.
6. Сервисная роль. Агент остаётся на связи после сделки, помогает с бытовыми вопросами и пересдачей.
7. Финансовая защита и страхование. Эти инструменты становятся дополнительными аргументами в переговорах, повышают доверие и ускоряют сделку.

Победа в челлендже от Яндекс Аренды стала не случайностью, а следствием выстроенной системы. Эта схема воспроизводима: каждый агент может настроить входящий поток, взять контроль на себя, использовать сервис как инфраструктуру и строить долгосрочные отношения с клиентами.